低价采购废弃房屋进行改建

拉塞尔班福德(Russell Bamford)想要在安达卢西亚找一处在郊外的房子,但是对具体的地理位置没有概念。虽然他并没有刻意想要找一处需要施工改建的房子,但是也做好必要的心理准备了。我们也提醒了他,按照他的买房预算,想找一套能够马上入住的房子是不太可能的。

购房需求

  • 一栋带有空地的小型独立式别墅,或是一处需要施工的荒废房源。
  • 一个泳池,或者拥有能够建一个泳池的空间。
  • 乡村田园的地理位置,不能太偏僻,需要靠近一个小镇或村子。
  • 最好是离马拉加机场一个小时的车程。
  • 买房预算是35万欧元以下(包括所有改建的施工费用)

主要挑战

安达卢西亚地方面积达8万7千平方公里,而拉塞尔对这里不太了解,因此对于自己究竟想在哪里买房没有什么概念,只知道不想在靠海的地方。按照我们的业务经验,在西班牙的乡村房源很少是带有百分之百正确的法律文件的。而想找一处完全合法的,或是能够被纠正成合法的房源,更是件不容易的任务。在安达卢西亚被废弃的房源数以百,甚至是千计,零碎的遍布在整个自治区。廉价的,离交通枢纽远的,面对着山的,朝向北的,没有水电供应的房源,到处都能找到。但是,最具挑战性莫过于找一处地点好的房子,交通便利, 离基础设施好的村镇比较近的。

物业搜索的过程

在这个案例中,首要的事项莫过于选择几个潜在的合适地点。虽然拉塞尔很迫不及待的想要开始挑选房源的步骤,但是由于他实际上是没有任何时间限制的压迫,我们建议先面议,以更具体和详细的讨论他的购房需求。按照他个人的需求,我们建议了三个初步的潜在地点,都在距离马拉加机场一个小时车程的范围内。第一个地点是坐落在马贝拉的山区,很遗憾的是房价超出了他的预算;而另一个地点是在介于马拉加东部和格拉纳达南部的山区,冬天气候寒冷。虽然拉塞尔喜欢滑雪,之前有表示能靠近格拉纳达也是挺好的,但是我们觉得他最关键需求还是想要一处冬天气候比较温和的房源。因此,在我们提议专注在介于省会小城的安特克拉和伊娜哈村子的区域内找房。
在拉塞尔的第一次考察行中,我们在他原先所看见的一套房子的附近,注意到了另一处废弃的房屋。问题是这已经被遗弃多年,没有人记得这房子废墟是归谁所有。我们于是找了我们在当地的‘线人’(西语称:corredores,在西班牙郊外找房都要靠此类人士的消息),为我们打探消息。最后,我们查出该房子是归一对兄弟所有,但他们在二十五年前离开了这里到外地工作后,就没有再回来了。这种情况在安达卢西亚是非常普遍的。我们于是尝试通过他们在当地的亲戚,联系上他们,两兄弟非常乐意把废墟给卖了。其实,他们对自己所继承的房子尚有价值,还感到挺惊讶的。拉塞尔大概知道这废墟的地理位置,所以我们就发了一些图像让他过目。他觉得没有再安排一次实地考察的必要,就决定把这废墟给买了下来,采购价是8万欧元,当时是2005年的9月份。他于是成为了安达卢西亚的2240平方米地主,其中包括了一处125平方米的废墟(废弃的空房,不能住人的,可以这么形容吗?),没有水电供应。
该房源从来没在市场上被正式的刊登待售,这验证了买家能够巧妙地利用物业搜寻者的服务和人脉,来寻获一些没有被公开销售的房源。

采购交易的完成和后续

每当客户买了此类需要重建的房子,也直接意味着物业搜寻者的工作量将显著的增加,因为重建的过程中往往存在着新一系列的挑战,需要克服。在西班牙,很多郊外房源的地契所申报的信息都不完整,我们客户所采购的也不例外。在地籍和土地登记局所能查到的仅有该土地的信息,完全没有人将之前所建过的房子登记上,甚至在该对兄弟从他们的上一辈那里继承产权的过程中,似乎也没有人进行尽职调查,并没有将土地和房子的信息更新。

因此,我们在安特克拉委派了一名律师-弗朗西斯科·冈萨雷斯·莫利纳以后,就向市议会提出申请,让他们的建筑师实地考察这房子,以核对及确认这一处房源的总占地范围,房子原本建筑构造的占地面积和具体平方米等信息。法律明文规定,任何房子的改建或重建计划必需符合其原本的占地面积和大小。话虽如此,但是如果事先申请处理得恰当,很多市议会还是能够灵活性的接受合理的加大或加宽的重建计划。如果屋主在没有得到批准的情况下,对房屋擅自进行改建,是市议会所不能容忍的。在我们这个案例中,确实的占地范围和我们地契上所注明的是相符的,该建筑师在整个调查的过程中也非常的配合,拿起他的测量尺仔细地测量,连在堆地上的大石块也被包含在内,因为这极可能曾是旧房子的一部分。就这样,针对旧房子占地面积测量的结果显示的平方米数目,足以让我们重建一套3卧2卫的房子。购房者必知的是这一类的程序的费用一般应该由卖家来承担,而不是买家,这也一定要在缴付任何定金或签署任何协议前进行。

在10月份,我们推荐了一名来自塞尔维亚的资深建筑师多明戈.卡德纳斯.马塔和我们的客户拉塞尔会面,展开了申请建筑许可证的程序。在完成了初步的建筑构造计划蓝图以后,我们邀请了3家不同的建筑承包商投标。多明戈也安排了和市议会的城市规划师进行了多次会议,以确保所有的程序都顺利的照章进行。当时省阶层(regional) 的城市规划条规不巧的正在进行更新,虽然我们的申请只要由当地的市议会来批准就行了,但是严格的来说,照理还是需要等上好一段时间,才能得到塞尔维亚的市政厅的盖章。然而,由于拉塞尔的计划蓝图和即将被正式实行的新条规并没有任何冲突,我们因而得到了口头上的批准,能够开始施工,也得到了可追溯的建筑许可证的担保。在得到了建筑执照后,我们在2006年的6月份正式开工。这开始施工的过程其实已经被延误了一些,主要原因是因为我们的首选建筑承包商业务繁忙,而为了确保能得到该地区最好的建筑品质,我们决定等待。当时的市场兴旺,连声誉一般的承包商都被订满了;然而,按照我们的业务经验,这些等待是值得的。

同时,我们也一直在接洽和安排电的供应。当初让我们觉得此套房源值得推荐的关键之一,就是申请供电的优势。当我们提出供电申请的询问时,当地居民团只需最后的一人,申请就能立即生效。在这安达卢西亚郊外的一角,法律规定,若某地区的20人或以上集体同意付费开通电源,在这个案例是非常合理的2千欧元,那供电公司就必须开始提供电源。在巧妙的时机下,拉塞尔正好成为了第20个人,供电申请立即生效。

拉塞尔的房子坐落在一个离伊娜哈水垢偏高的地理位置/地势。当地政府并没有任何实施供水的计划。实际上,很多年来,当地居民都自行用货车将水从其他地方运来。而针对我们的情况,我们注意到住在离拉塞尔最靠近的一户人家,是一名种植橄榄农民,掘了一口井,水压特好。我们因此知道水供问题是可以更有效的得到解决的,这正又是另一个优势。我们于是请了掘井承包商,就地找到了水源,第一次掘的是70米深,但是为了预防日后干旱的情况,我们决定继续掘至170米深。水供问题就这样解决了!

原先的建筑计划在施工的过程中被进一步的改进,这是为了能够更灵活的利用自然的斜坡地势所存在的优势,巧妙地附加了一个地下层,添加了能容纳一卧一卫的空间。在整个建筑的过程中,我们难免碰到了一些无可预见的状况,但没有什么问题是解决不了的。其中一个最糟的状况,莫过于马贝拉市政厅城市规划和贪污的丑闻曝露一事,那是在2007年的4月份发生的,整个事件的轰动造成所有等待更新的城市规划条规必需全部被重审,规划控制更加严谨。官方更新条规的过程是缓慢的,但是在2008年的9月份,我们终于接到了消息,之前所被答应的正式的建筑许可证很快就能被批下来。

房子的建筑工作其实已经在2008年的春天完成,装修完善,已经可以随时入住。这房子由最初的3卧2卫的计划,变成了最终的4卧3卫,带了一个独具一格的开放式起居室。房子也带了一个户外泳池,放眼望去所能欣赏的是纳瓦达山脉的美景。这整个计划包括采购和建筑的实际费用大约在拉塞尔原先的预算内,因为拉塞尔在建筑过程中选择了一些非常高质量的配备。非常值得一提的是,很多类似的改建项目最终以悲剧收场的案例不少,主要原因是容易过度花费开销和时间,但是拉塞尔这次的亲身体验却是非常正面的,他表示将很乐意的再次进行类似的重建计划。因此,我们对于能够在整个过程中,成功的协助拉塞尔完成此项计划,感到万分荣幸。

这套美丽的房子目前供出租,若您想要得到更多的信息,欢迎联系物业搜寻者,我们能够为您联系屋主。若您需要任何上述的专业服务,我们也非常乐意的为您提供推荐。

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