西班牙楼价变化

2014年第一季度的官方统计数据显示,国内和海外高档地段的楼盘价格开始有回升迹象,而中低端楼盘的销售价格虽然有下跌,但降幅在急剧减小。马贝拉的房价升了4.8%,这是在所有沿海地区里房价升幅最大的,马德里的房价则升了1.9%。此首季西班牙总房产交易量达81,358宗,其中84%是二手房。海外买家交易量达13,645宗,占了16%,刷新海外买家人数记录。在新建楼盘供应稀缺,海外购房者需求不断上涨的情况下,海外高端市场的房源供需水平已接近平衡。西班牙房地产市场已悄然发生变化,海外移民置业的买家需眼明手快,不然就会与心怡的房源擦身而过。

回顾过去的五年,我们可以察觉到海外购房者在西班牙购房时,已经习惯了慢慢地寻找心怡的房产。海外购房者一边在谈判价格的过程中等待卖家降价(合理的降幅应该是巅峰时期价格的40%折扣左右),一边自信满满地认为同类型的潜在买家根本不存在。站在买家代理人的立场上,我们也持有相同态度。以往在为客户搜索房源的过程中也无需着急,也没有急需客户在短时间内安排行程到西班牙看房。以前就算客户无法在一个月之内到西班牙看房,我们筛选过的房源绝大多数都会是待售状态。然而,进入2014年以后,西班牙房地产市场渐渐开始活跃起来,买家需眼明手快。

海外购房者需要调整心态,千万别被媒体所误导,以为西班牙总体房价仍在下跌。房价下跌确实存在,但仅限于国内某些楼盘和一些坐落在海外市场二线楼盘,而且2014年第一季度的房价降幅急剧延缓,只下跌了1.8%。史上最高的季度性降幅发生在2012年的第三季度,跌幅为15.2%。2014年第一季度的官方统计数据显示,马德里的房价上升了1.9%,这是自从2010年以来的首次回升。而马贝拉市的降幅为4.8%,这是西班牙所有沿地中海一带涨幅最高的。因此,我们可以断定,在西班牙的房地产市场中,无论是国内还是海外市场的高端楼盘,都已经开始有从谷底回升的迹象。这一点是买家在谈判要务必牢记的。相反,上述论点并不意味着卖家现在可以肆意抬价,若卖家真的这么做,他们会发现市场对价格仍然是非常敏感的。购房者若是有其他房源选择,还是会随时调头就走。按照目前市场情况分析,房源报价大多已经处于合理水平,也就是比巅峰时期价格低30%至40%的水平,相当于2000至2001年的价格水平。然而,若购房者期望目前的报价再降低10%至20%,那他们很有可能将空手而归。

通过供需法则的解析我们可以得出这样的结论:和过去十年相比下,目前的供需水平已接近平衡,再加上目前新建住房的供给几乎为零。以马拉加省为例,它是最受海外购房者青睐的地区之一,申请新建楼盘的建筑许可证颁发数量与2007年同比下降了96%。2012年只颁发了不到1000张的建筑执照,而2013年的颁发数量再次下降了30%。由于在楼盘的开发过程中,从最初的策划至楼盘正式发售至少需要两年,据此我们可以推测地理位置优越的房源将无法在2016年以前被纳入市场。

我们所察觉到的最早的转变迹象发生在2013年的下半年,卖家开始变得冷静。我们的一名客户尝试从折扣价之上再获取10%的折扣,导致价格谈判无法顺利进行。最终购房者为了确保能够得到该房源,同意了卖家提出的折扣外5%的报价。在这一案例中,卖家不因可能失去买家而恐惧,当时也没有其他有意向的买家。另一个案例发生在上周,我们的客户接受了卖家的最终报价。虽然该报价已经有了很大的优惠,但是当我们尝试再为客户争取额外10%折扣时,卖家不肯妥协。再加上我们知道有其他潜在客户正在等待第二次看房时,且竞价的可能性极大。为了避免失去该房源,我们只好接受了卖家的报价。

在四月份,我方接待了两名客户,皆有一定预算并想买下如马贝拉和圣佩德罗的高档房产。在我方实地考察筛选完毕后,为客户安排好行程,飞抵西班牙看房的时,仅仅只间隔短短几周,两项列表中的多处房产就已经被卖出去了。但是,在这两个案例中的最终结果仍然值得庆幸,在我们的安排下,其中一名客户能够抢先看一套有相当折扣的联排别墅,我们也成功的为客户争取了额外3%的折扣。而另一名客户则看了一套在圣佩德罗海滨的公寓,此公寓在星期一进入市场待售,报价定在€250,000,我方客户在星期四看房,隔天提出€210,000的报价,在第二周的周二双方完成合同签字,交易在一周后完成。实际上,当时还有另一方在竞标,我方的报价算是低的,但是卖家选择接受我们的报价。这完全是因为我方充分利用客户现金充裕的有利条件,在谈判时提出立即支付完成交易的前提下完成的,而另一方的买家则败在需要房贷。因此,能够讨价还价的交易还是存在的,当然前提是能够充分了解出卖家是否急着卖房。但是,此案例也证明了购房者需眼明手快,在相中合适自己的特别房产以后,快速调动资金完成交易。

总而言之,在新建房源供给短缺,报价合理,供需基本平衡,海外买家数量剧增(目前已经恢复至巅峰时期的三分之二的人数)的多重条件下,购房者必需充分了解市场在过去的几个月里发生的变化,否则在未来的日子里,购房者将无法像从前一般随心所欲。